南通市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法 （征求意見稿）

附件：南通市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

 

第一章 總則

第一條  為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第29號(hào)）、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第131號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目（不含政府投資建設(shè)的各類保障性住房、人才公寓等），其預(yù)售資金的收存、撥付和管理工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱"開發(fā)企業(yè)"）預(yù)售商品房時(shí)，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款項(xiàng)。

第四條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

第五條 新建商品預(yù)售資金監(jiān)管期限自房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案并完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記止。

 

第二章 監(jiān)管機(jī)構(gòu)

第六條  南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱"市住建局"）負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱"監(jiān)管系統(tǒng)"），組織開展主城區(qū)（崇川區(qū)、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇錫通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，下同）范圍內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

中國人民銀行南通市中心支行（以下簡稱"人民銀行南通市中心支行"）負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)南通監(jiān)管分局（以下簡稱"南通銀保監(jiān)分局"）負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

通州區(qū)、海門區(qū)、海安市、如皋市、如東縣、啟東市、通州灣江海聯(lián)動(dòng)開發(fā)示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

第七條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可委托其下屬單位具體開展轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施工作，并對監(jiān)管實(shí)施工作定期開展效能審計(jì)。受委托的監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)定期向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)送預(yù)售資金監(jiān)管財(cái)務(wù)報(bào)告。

第八條 各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息披露制度。每年6月底前，監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)對上一年度商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施情況發(fā)布年度報(bào)告并向社會(huì)公告。年度報(bào)告應(yīng)包含機(jī)構(gòu)概況、業(yè)務(wù)運(yùn)行情況、主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容。

 

第三章 監(jiān)管銀行

第九條 各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，經(jīng)公開招標(biāo)確定能夠從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱"監(jiān)管銀行"）。監(jiān)管銀行招標(biāo)服務(wù)期限一般為3年。中標(biāo)的商業(yè)銀行，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門與其簽訂預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，并為其開通監(jiān)管系統(tǒng)相應(yīng)權(quán)限功能。各地中標(biāo)的商業(yè)銀行名錄，應(yīng)當(dāng)向市住建局備案，并通過所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站予以公示。

第十條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)為在我市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立的商業(yè)銀行分行或法人銀行總行。監(jiān)管銀行可以授權(quán)招標(biāo)區(qū)域范圍內(nèi)的一家分支機(jī)構(gòu)（不低于綜合性支行或分行營業(yè)部）以其名義具體從事資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。監(jiān)管銀行及其授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，并配備相應(yīng)數(shù)量的專職人員。

第十一條 監(jiān)管銀行名錄實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局會(huì)同各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門每年對全市監(jiān)管銀行組織考核評(píng)價(jià)，考評(píng)合格的，可在下一年度繼續(xù)從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)；考評(píng)不合格的，暫停從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格，待整改合格后予以恢復(fù)。對于未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)及無法承擔(dān)資金監(jiān)管工作的，取消從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。

第十二條 監(jiān)管銀行要做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并告知監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)，便于監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)及時(shí)作出處理。監(jiān)管賬戶被人民法院采取保全、執(zhí)行等措施時(shí)，監(jiān)管銀行應(yīng)及時(shí)通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，并于收到人民法院司法文書的當(dāng)日，將司法文書上傳至監(jiān)管系統(tǒng)。

 

第四章 監(jiān)管額度

第十三條 監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，具體標(biāo)準(zhǔn)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)商品房項(xiàng)目房屋結(jié)構(gòu)、工程造價(jià)、交付條件等因素確定，并根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。成品住房應(yīng)根據(jù)毛坯和裝修部分的工程造價(jià)分別確定相對應(yīng)的監(jiān)管額度。

第十四條 商品房預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金和監(jiān)管額度外資金。監(jiān)管額度內(nèi)資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。監(jiān)管賬戶內(nèi)超出監(jiān)管額度的資金為監(jiān)管額度外資金，在保證項(xiàng)目工程進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下，可由開發(fā)企業(yè)提取使用，應(yīng)優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)和償還本項(xiàng)目貸款本息等。

第十五條 商品房預(yù)售資金實(shí)行差異化監(jiān)管政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可結(jié)合開發(fā)企業(yè)的信用等級(jí)、經(jīng)營情況、抵押登記因素等調(diào)整監(jiān)管額度和撥付節(jié)點(diǎn)。

第十六條 經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)出具的保函，釋放相應(yīng)監(jiān)管資金額度。具體辦法由各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制訂。

 

第五章 監(jiān)管賬戶

第十七條 開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提交項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、工程付款計(jì)劃等與預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)的材料。項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核后，批準(zhǔn)設(shè)立監(jiān)管賬戶，并根據(jù)差異化監(jiān)管政策，核定監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條 開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行名錄中選擇一家作為商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱"監(jiān)管賬戶"）。與本項(xiàng)目間存在借貸關(guān)系（按揭貸款除外）的銀行，不得作為本項(xiàng)目監(jiān)管銀行。

第十九條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或其委托的監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行按照申請預(yù)售許可批次，共同簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議。三方監(jiān)管協(xié)議應(yīng)包括商品房項(xiàng)目基本情況、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、資金利率、預(yù)售資金收存及支取方式、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容，具體文本由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第二十條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別在《商品房預(yù)售許可證》、《商品房買賣合同》上載明監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶信息，并在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站和商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示。

第二十一條 監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，原則上不允許變更。如確需變更，應(yīng)在經(jīng)得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門同意后，重新簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，并在銷售現(xiàn)場公示并告知購房人，同時(shí)將原監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。變更期間不予辦理預(yù)售資金收存、撥付等業(yè)務(wù)。

第二十二條 預(yù)售商品房完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)審核同意后，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行辦理監(jiān)管賬戶注銷手續(xù)。

 

第六章 資金收存

第二十三條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房人通過監(jiān)管銀行POS機(jī)或銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納的預(yù)售款全部直接存入三方監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。購房人申請貸款的，貸款銀行和住房公積金管理中心應(yīng)將貸款直接發(fā)放至對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。

第二十四條 監(jiān)管銀行在監(jiān)管賬戶收到購房人繳納預(yù)售款后，應(yīng)將對應(yīng)的預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的信息實(shí)時(shí)上傳至監(jiān)管系統(tǒng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理網(wǎng)簽備案前，應(yīng)當(dāng)核對預(yù)售資金到賬情況，滿足條件的，予以合同備案。監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，應(yīng)及時(shí)向監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)報(bào)告。

 

第七章  資金撥付

第二十五條 開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并應(yīng)滿足相應(yīng)的工程建設(shè)進(jìn)度要求。首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下室結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記，具體撥付節(jié)點(diǎn)和對應(yīng)撥付比例由各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。對于其中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在撥付時(shí)應(yīng)當(dāng)征求項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見。

第二十六條 開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管額度外的預(yù)售款，監(jiān)管銀行可直接撥付至開發(fā)企業(yè)自有賬戶。項(xiàng)目存在抵押貸款的，監(jiān)管銀行可根據(jù)開發(fā)企業(yè)與發(fā)放抵押貸款金融機(jī)構(gòu)（以下簡稱"金融機(jī)構(gòu)"）簽訂的協(xié)議，在保證項(xiàng)目工程進(jìn)度款足額支付的基礎(chǔ)上，優(yōu)先將資金撥付到金融機(jī)構(gòu)銀行賬戶，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)收款后應(yīng)用于償還貸款，不得繼續(xù)借貸給開發(fā)企業(yè)使用。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向監(jiān)管銀行提交貸款償還結(jié)算證明，對未及時(shí)償還貸款或用作其他用途的，監(jiān)管銀行后續(xù)不再優(yōu)先撥付。

第二十七條 在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案完成、項(xiàng)目抵押全部解除后，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)可申請支取監(jiān)管額度內(nèi)資金用于繳存相應(yīng)的住房專項(xiàng)維修資金。

第二十八條  開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已繳納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額未達(dá)到監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)申請從監(jiān)管賬戶中退還相應(yīng)款項(xiàng)至購房人；若監(jiān)管賬戶累計(jì)進(jìn)賬金額超過監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。

 

第八章 應(yīng)急機(jī)制

第二十九條  當(dāng)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故、重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、重大矛盾糾紛、嚴(yán)重違法違規(guī)行為等，可能導(dǎo)致項(xiàng)目停工、逾期交付等嚴(yán)重侵害購房人合法權(quán)益的情形時(shí)，監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。

第三十條 對于被實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停其享受的相對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)惠政策，其全部預(yù)售資金均納入監(jiān)管，在留足后續(xù)建設(shè)資金的情況下方可撥付。監(jiān)管資金應(yīng)點(diǎn)對點(diǎn)撥付至施工企業(yè)、材料設(shè)備供應(yīng)商和農(nóng)民工工資賬戶等，確保用于工程建設(shè)。

第三十一條 當(dāng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或?qū)俚卣ü芪瘯?huì)）確認(rèn)預(yù)售項(xiàng)目已存在樓盤爛尾等重大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)可根據(jù)屬地政府（管委會(huì)）申請，將預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入屬地政府（管委會(huì)）的"保交樓"專用賬戶，實(shí)施封閉管理，專項(xiàng)用于"保交樓"工作。

 

第九章 監(jiān)督管理

第三十二條 市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局會(huì)同各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，按照預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)對開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行在預(yù)售款的使用和監(jiān)管方面進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)抽逃、挪用預(yù)售資金以及商業(yè)銀行違規(guī)扣劃預(yù)售資金等違法違規(guī)行為的，按照各自職責(zé)及時(shí)進(jìn)行處罰。

第三十三條 開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預(yù)售資金，提供虛假材料申請支取預(yù)售款，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，或存在其他違規(guī)行為的，由所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令其限期整改，整改期間暫停其在項(xiàng)目所在地的商品房預(yù)（現(xiàn)）售和商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限，視情節(jié)予以通報(bào)、信用扣分等處理。對于情節(jié)嚴(yán)重且逾期未整改到位的，所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)及時(shí)報(bào)告市住建局，市住建局會(huì)同市級(jí)相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)動(dòng)處置，包括暫停該開發(fā)企業(yè)及關(guān)聯(lián)公司在項(xiàng)目所在地直至全市行政區(qū)域內(nèi)所有商品房項(xiàng)目的監(jiān)管資金撥付、商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可、商品房網(wǎng)簽備案及土地市場競買等，將其違規(guī)行為予以公示并記入信用記錄。涉嫌違法犯罪的，移交司法部門處理。

第三十四條 監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議約定，未經(jīng)監(jiān)管實(shí)施機(jī)構(gòu)核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。監(jiān)管銀行存在違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法、預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議及三方監(jiān)管協(xié)議約定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；拒不改正、情節(jié)嚴(yán)重或者造成嚴(yán)重后果的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可暫停或取消其從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格，公開通報(bào)并移送金融主管部門依法查處。

第三十五條 各商業(yè)銀行未按規(guī)定將購房人的按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶或配合開發(fā)企業(yè)將購房款違規(guī)收存至非監(jiān)管賬戶的，由金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)予以查處。在資金監(jiān)管銀行目錄內(nèi)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可取消其從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。

第三十六條 建筑施工單位、監(jiān)理單位提供虛假材料或采取其它方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法依規(guī)對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會(huì)公示。

第三十七條 監(jiān)管機(jī)構(gòu)及銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管、收存、撥付過程中，存在濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法依規(guī)依紀(jì)予以處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

第十章 附則

第三十八條 各縣（市）區(qū)可結(jié)合工作實(shí)際，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。

第三十九條 本辦法自2023年X月1日起施行，原辦法同時(shí)廢止。本辦法施行前已取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目不適用本辦法。未盡事宜由市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局共同解釋。